Immobilie als Kapitalanlage: So rechnest du, ob sie sich lohnt
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern eine einfache Rechnung. Die drei wichtigsten Kennzahlen sind Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor. Mit dem Rechner unten prüfst du jedes Angebot in einer Minute. Darunter erklären wir, worauf es bei Nebenkosten, Finanzierung und Steuern ankommt.
Die drei Kennzahlen, die du kennen musst
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Schneller erster Vergleichswert.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) × 100. Die ehrlichere Zahl.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten du für die Immobilie bezahlst.
Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro und bringt 1.000 Euro Kaltmiete im Monat. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,0 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 25. Mit 7 Prozent Nebenkosten und 150 Euro nicht umlagefähigen Kosten im Monat bleibt eine Nettomietrendite von rund 3,2 Prozent.
Rendite-Rechner für deine Kapitalanlage
Vereinfachte Rechnung ohne Finanzierung, Steuern und Mietausfall. Nicht umlagefähig sind zum Beispiel Verwaltung und Instandhaltungsrücklage.
Welche Werte sind gut?
Pauschale Grenzen gibt es nicht, weil Lage und Zustand den Preis bestimmen. Als grobe Orientierung gilt: Ein Kaufpreisfaktor unter 20 ist oft günstig, über 25 eher teuer. In gefragten Städten sind niedrigere Renditen üblich, dafür ist dort die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil. In ländlichen Lagen ist die Rendite oft höher, das Leerstandsrisiko aber auch.
Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % des Kaufpreises |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 % |
| Makler (falls beteiligt) | häufig bis 3,57 % für den Käufer |
| Summe | rund 7 bis 11 % |
Die Nebenkosten finanzieren Banken meist nicht mit. Plane sie deshalb aus deinem Eigenkapital ein.
Finanzierung: der Hebel und sein Risiko
Mit einem Kredit kaufst du mehr Immobilie, als dein Eigenkapital allein hergibt. Liegt die Mietrendite über dem Kreditzins, steigt die Rendite auf dein eingesetztes Geld. Liegt sie darunter, zahlst du jeden Monat drauf. Eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital ist möglich, aber riskant und bei Banken schwer zu bekommen. Wie wir die passende Bank finden, steht auf unserer Seite Finanzierung.
Checkliste vor dem Kauf
- Lage: Mietnachfrage, Arbeitgeber, Verkehrsanbindung, Entwicklung der Region.
- Miete: Ist die angesetzte Miete marktüblich oder schöngerechnet?
- Zustand: Baujahr, Energieeffizienz, anstehende Sanierungen, Höhe der Rücklage.
- Rechnung: Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor mit dem Rechner prüfen.
- Finanzierung: Zins, Tilgung, monatliche Belastung nach Miete.
Fazit
Eine Immobilie lohnt sich als Kapitalanlage, wenn die Zahlen stimmen und du sie langfristig hältst. Rechne immer mit der Nettomietrendite statt mit der Bruttozahl aus dem Exposé. Warum Immobilien als Sachwert grundsätzlich interessant sind, liest du in Immobilie als Investment.
Regional: Immobilien als Kapitalanlage in Bruchsal, Forst & Karlsruhe
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Häufige Fragen
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg?
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Alle Preise und Werte sind Richtwerte, Stand Oktober 2026.